中信證券:地產迎接政策高潮和銷售復蘇,3-4月是繼續超配地產藍籌的重要時間

1評論 2022-03-23 08:36:55 來源:金融界

  2022年3月銷售如期探底,同比降幅進一步擴大。但我們注意到,政策出臺的可能性進一步增強,且鄭州政策“打樣”取得良好效果。按揭貸款利率快速下行。我們認為,2022年3月將是市場的底部,二季度起商品房銷售同比降幅將開始收窄。

  ▍2022年3月銷售探底。

  3月前20天,我們統計代表性城市新房銷售套數同比下降46.8%,二手房銷售套數同比下降37.3%,較之2月份有進一步的擴大,市場繼續探底。不過,公司并沒有顯著擴大降價的幅度。我們認為,這一方面和利潤率已經擠壓到遠低于行業歷史平均水平有關,另一方面也和預售監管之下,銷售款項并不能充分回流企業總部有關。

  ▍鄭州政策初見成效。

  鄭州是最早出臺系統性需求托底政策的城市,到3月下旬,鄭州市場開始活躍起來。近日,央視記者調研發現,鄭州核心區域看房量增長明顯,房價則上漲幅度不大。中國房地產報刊發,《鄭州樓市調查:看房的人多了,信心也在恢復的路上》。權威媒體的報道,說明鄭州樓市不僅有復蘇的跡象,官方輿論更是肯定這種復蘇的結果。我們相信,類似鄭州的需求托底方案,將完全有條件在更多區域復制,并有望推動市場回暖。

  ▍金融風險累積到一定程度,政策加速可期。

  相比交付風險,賣地收入風險,居民消費能力縮水風險,我們認為房地產產業鏈信用惡化的風險擴散短期更值得注意。我們相信,以金融政策為主要抓手,未來1-2個月托底需求的政策將不斷出臺,也足以驅動市場回暖。

  ▍按揭貸款利率進入快速下降通道。

  根據貝殼研究院統計,首套房按揭貸款利率已經距離最高點下降40BP,但目前仍較之4.6%的LPR水平有超過70個BP的加點。我們認為,商業銀行為了爭取更多市場份額,仍會繼續加大按揭的投放,預計按揭貸款平均利率短期距當前仍有50-80個BP的下降空間。從歷史經驗來看,按揭貸款利率下降有望推動銷售復蘇。

  ▍風險提示:

  部分企業債務展期的風險,部分企業盈利能力持續下降的風險。政策出臺過于遲緩,房地產市場出現進一步動蕩的風險。

  ▍投資建議:

  從歷史經驗來看,房地產股并不是跟隨基本面價量變化而波動,而是跟隨政策松緊預期起落而漲跌,F在看來,政策手段足以推動基本面見底反彈,而信用風險之下政策介入的意愿也達到了最高點。我們認為,2022年3-4月是繼續超配地產藍籌的重要時間。我們看好保利發展(行情600048,診股)、金地集團(行情600383,診股)、萬科A(行情000002,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、美的置業、龍湖集團、華潤置地、綠城中國和濱江集團(行情002244,診股)等。

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(責任編輯:李欣 RF12607)

關鍵詞閱讀:地產

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